Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в

продажных ценах и в ставках арендной платы.

Пример. Необходимо оценить 2-этажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка

составляет $100000. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым

(табл. 2):

Таблица 2

№

Сопоставимый объект

Продажная цена, $

Потенциальная валовая

рента, $

GRM

1.

Офис №1

600000

90000

6,66

2.

Офис №2

750000

128000

5,86

3.

Офис №3

450000

74000

6,08

Итоговый

,26

GRM =

.

Тогда

$620000

6,2

100000

$

=

⋅

, что составляет стоимость оцениваемого офиса.

Общий коэффициент капитализации (R) – это основной коэффициент, используемый в

методе капитализации дохода. Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со

схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации

дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий

коэффициент капитализации.

Пример. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого $65000. На

рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (табл. 3):

Таблица 3

№

Сопоставимый объект

Прибыль, $

Продажная цена, $

R

1.

Магазин №1

72000

600000

0,12

2.

Магазин №2

82500

750000

0,11

3.

Магазин №3

47250

450000

0,105

0,115

R =

или 11,5 %.

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

565217.

$

115,0

65000

=

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки,

присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые

объекты, характеризующиеся потоками доходов схожими по риску и продолжительности с потоками

доходов оцениваемого объекта.

8.3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного

подхода

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных

причин, почему люди покупают недвижимость. В этой главе будет показано, как оценивать недвижимость,

приносящую доход.

Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:

− денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;

− доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что

стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как

ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Основные действующие здесь принципы – это принципы ожидания и замещения. В соответствии с

принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов,

которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе

капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна

единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать

составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Применительно к доходной