Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж, когда на

рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего

износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия

оцениваемого здания. Другим способом измерения внешнего износа является определение величины

рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.

2. М е т о д с р о к а ж и з н и з д а н и я , в котором используются следующие термины.

Срок физической (полезной) жизни объекта – это период реального существования объекта в

функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать.

Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Срок экономической жизни объекта – это период прибыльного использования объекта, когда

осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Срок экономической жизни объекта

заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего

устаревания.

Хронологический (фактический) возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в

эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта.

Эффективный возраст – это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на

момент оценки. Например, когда после капитального ремонта кирпичный 60-летний дом выглядит так, как

если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или

меньше хронологического возраста.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца его

экономической жизни. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих

доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменения

уровня жизни могут существенно снизить срок оставшейся экономической жизни объекта, как, например,

происходит с “хрущевскими” пятиэтажками.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах,

отражает срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки

воспроизводства, то есть:

СЭЖ

ЭВ

ВС

И

=

,

где И – износ,

ВС – восстановительная стоимость,

ЭВ – эффективный возраст,

СЭЖ – срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

100

СЭЖ

ЭВ

К .

изм

⋅

=

.

Применение этого метода подтверждает, что здания одного и того же физического возраста в

зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

8.1.3. Определение стоимости земельного участка (этап 3)

Пока в Российской Федерации нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя

из величины земельного налога, умноженной на определенный коэффициент (в Великом Новгороде – 20).

Однако в настоящее время в России начинает зарождаться земельный рынок, на котором цены

складываются исходя из спроса и предложения на нем.

Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков:

− м е т о д с о п о с т а в и м ы х п р о д а ж заключается в сопоставлении и сравнении данных по