Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной

недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный

объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение

капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на

приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений

капитала.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод дисконтирования денежных потоков.

8.3.1. Метод валовой ренты

Метод валовой ренты заключается в определении стоимости объекта недвижимости с

использованием валового рентного мультипликатора, о котором говорилось выше.

8.3.2. Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от

вложения объектом недвижимости. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей

стоимости. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, еще называют

капитализированной стоимостью. Величина капитализированной стоимости зависит: от суммы будущих

доходов, времени и частоты их получения, от продолжительности получения дохода, от требуемого

инвестором уровня доходности.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода

(NOI) и ставки капитализации (R).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V)рассчитывается по формуле:

R

NOI

V =

.

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой

доход), то такой метод оценки называется м е т о д о м п р я м о й к а п и т а л и з а ц и и .

Если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом

эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками

капитализации, то такой метод носит название м е т о д а д и с к о н т и р о в а н и я д е н е ж н ы х

п о т о к о в .

Рассмотрим основные понятия, включенные в формулу.

Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого

чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных

расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещаются за счет прибыли,

частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав

себестоимости производства).

NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в

аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый

после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД

предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе

арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым

относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности