Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент

(управление инвестициями).

Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку

капитализации.

В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. Например, в

США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В

условиях же нестабильной российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не бывает.

Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована

ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка, как наиболее надежного на

сегодня банка России.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции,

поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом

взял на себя этот риск.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные

денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром. Этот фактор учитывается ставкой

компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложение капитала в недвижимость является рискованным, то и управление этими

инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или

удержании объекта, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны

компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала, разумный инвестор учтет

также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет

добавить ставку возмещения капитала.

Пример. Жилой многоэтажный дом оценен в $750000. Определить ставку капитализации (табл. 4).

Таблица 4

Безрисковая процентная ставка

8,0%

(ставка Сбербанка по валютным вкладам на момент

оценки)

Компенсация за риск

5,0%

(по мнению оценщика типичный инвестор потребует

как минимум 5 % годовых в валюте за риск

капиталовложений в недвижимость)

Инвестиционный менеджмент

2,0%

(по анализу оценщика)

Низкая ликвидность

1,0%

(по анализу оценщика)

Ставка возврата капитала

4,0%

(инвестор желает возвратить вложенный капитал в

течение 25 лет)

Суммарная ставка капитализации

20,0 %

Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:

в

i

б

J

dJ

JJ

+

+

=

∑

,

где б

J – базовая ставка (в качестве берется безрисковая или менее рисковая ставка);

i

dJ – i-ая поправка;

в

J – ставка возмещения капитала.

В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке

недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.

Ме т о д и п о т е ч н о - и н в е с т и ц и о н н о г о а н а л и з а . В условиях становления рынка

недвижимости объекты приобретаются в основном за счет собственных средств. Мировая же практика стран

рыночной экономики исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением

ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг).

Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин,