Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма

трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и

достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например, для рынка жилья:

характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона,

экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п.

Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов

оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит

не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Поправки вносятся в цены продаж сопоставимых объектов либо в процентах, либо в долларах или

рублях.

Строгой последовательности внесения поправок не существует. Тем не менее, Американский

институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

1. Состав имущественных прав – эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в

сделке.

2. Условия финансирования – эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования

сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной,

использование ипотечного кредита: коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок

амортизации, договоры об участии).

3. Условия продажи – эта поправка учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные

скидки в цене продажи.

4. Время – эта поправка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты

оценки.

5. Местоположение – учитываются поправки на местоположение сопоставимой продажи и

оцениваемого объекта (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям,

коммуникации, престижность).

6. Физические характеристики – каждое отличие в физических характеристиках должно быть

учтено при проведении оценки (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства,

функциональная пригодность).

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект. Если сопоставимый объект

превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на

величину вклада этого превосходства и наоборот. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте

лучше, чем в оцениваемом объекте, то берется отрицательная поправка, т. е. со знаком “минус”. Если

сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная

поправка, т. е. со знаком “плюс”.

Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж,

регрессионный анализ.

1). В случае а н а л и з а п а р н ы х п р о д а ж сравниваются и анализируются несколько пар

сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов

недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и

использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Пример. Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика

данных по парным продажам (табл. 1):

Таблица 1

Пара 1

Пара 2

Пара 3

Пара 4

Пара 5

1. Объект с бассейном

85000

94000