Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

88000

91000

91000

2. Объект без бассейна

69000

78500

72750

75000

72500

Разница

16000

15500

15250

16000

16500

Продажная цена, $

Объекты

№

Упорядочение ряда:

15250 – 15500 – 16000 – 16000 – 16500.

Среднее значение – 15850.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся)

.

16000

Мо =

−

Медианное значение (значение на середине ряда)

.

16000

Ме =

−

Поправка на бассейн – 16000.

Важным результатом при использовании подхода ПСАП является согласование результатов

сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение

полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о

мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых

поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

2). Р е г р е с с и о н н ы й а н а л и з .

В сравнительном подходе к оценке объектов недвижимости (в том числе определения величин

поправок) используются математические формулы, приведенные ниже:

XB

Jс

⋅

=

где c

J – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – параметр, полученный для единицы сравнения;

Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Пример. Данные исследования рынка показывают, что цена

2

м

1

нежилого помещения в Москве

составляет $ 82,14. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 1738 2

м . Необходимо

определить стоимость объекта недвижимости.

,

142759

1738

14,82

Jс

=

⋅

=

или:

n .

caXB

Jс

+

+

+

+

⋅

=

где а, с, ., n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Пример. В дополнение к данным примера 1 эксперт-оценщик считает, что оцениваемый объект

стоит больше на $ 4500 из-за своего прекрасного состояния, но на $ 2250 меньше из-за того, что объект

расположен в экологически нездоровой зоне. Тогда стоимость объекта недвижимости составит:

.

142009

2250

4500

1738

14,82

Jс

=

−

+

⋅

=

На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные

линейные и нелинейные модели типа:

i

u

1i

i

Xa

Jc

×

= ∑

=

,

где i

а – коэффициенты регрессии;

i

Х – различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит

стоимость объекта недвижимости.

Однако применение подобных моделей возможно лишь при наличии больших массивов

информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо

исходные данные привести к общему знаменателю, т. е. выбрать единицу сравнения. Единицами сравнения

могут быть: цена за

2

м

1

, за комнату или квартиру, за единицу, приносящую доход (стадионы – за одно

посадочное место, гаражи – за одно место парковки).

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют либо валовой рентный мультипликатор,

либо коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта

недвижимости к доходу от этой недвижимости. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть