Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены

продаж;

− м е т о д с о о т н е с е н и я (пе р е н о с а) состоит в разделении общей цены продажи

сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие

– цену здания и цену земельного участка. Из общей цены комплекса вычитается стоимость зданий и

сооружений и получается стоимость земельного участка;

− м е т о д к а п и т а л и з а ц и и з е м е л ь н о й р е н т ы : стоимость определяется путем

капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей;

− м е т о д “о с т а т о к д л я з е м л и”: данный метод оценки стоимости земельного участка

отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется,

рассчитывается исходя из доли прибыли, отнесенной к земельному участку;

− др.

8.2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода

прямого сравнительного анализа продаж

Подход прямого сравнительного анализа продаж (ПСАП) предполагает оценку стоимости объекта

путем сравнения недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов и осуществления

соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Данный подход основан на принципе замещения – рациональный покупатель не купит объект

недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта,

обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости,

где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках купли-продажи или аренды, поэтому его

и называют рыночным. В настоящее время в России это сектор жилья. В других секторах возможности

широкого использования данного подхода ограничены в силу того, что отсутствует информация,

необходимая для точной и квалифицированной оценки.

Применение подхода ПСАП предполагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с

оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту

(источники информации: собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтеров, данные

страховых компаний, периодические издания по недвижимости, данные, предоставляемые участниками

сделок и др.).

3. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися

различиями между ним и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого

сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и

оцениваемый объект. Оценщик должен отвечать на вопрос: “За какую цену был бы продан объект

недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?”

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю

стоимости для оцениваемого объекта.

Стоимость объекта недвижимости в соответствии с этим подходом равна средневзвешенной цене

по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

∑

±

=

D

P

K

k

,

где k

Р – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑D – сумма поправочных корректировок.