Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

⋅

+

⋅

=

.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество

данных для оценки дохода, доход от недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается,

что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, или темпы их роста умеренны.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще

не построен, а значит не вышел на режим стабильных доходов, когда объект подвергся серьезным

разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

8.3.3. Метод дисконтирования денежных потоков

На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются

неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения

текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Данный метод определения

текущей стоимости объект недвижимости называется дисконтированием денежных потоков, или метод

капитализации доходов.

Метод дисконтирования доходов представляет собой способ конвертации будущих выгод от

владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI).

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения.

В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен

решить следующие задачи:

− проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их

структуры, величины и частоты их поступлений на весь период функционирования оцениваемого объекта

(на так называемый прогнозный период);

− определить реверсную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в

конце периода владения;

− определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать;

− дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимсоть в текущую стоимсоть объекта

недвижимости (на момент оценки).

Определяющим шагом в методе дисконтирования денежных потоков является выбор

соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводиться оценщиком на основе

детального исследования рынка.

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

( )

∑

=

+

=

N

0n

n

i1

PMT

PV

,

где n – порядковый номер периода получения денежного потока;

РМТ – денежный поток в n-ный период;

i – ставка дисконта.

8.4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных

подходов

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми

рассмотренными методами. Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате

согласования, т. е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе

различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.

Критериями согласования являются:

− соответствие каждого подхода цели использования оценки;

− точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;

− обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из

подходов.

На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом,

окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.