Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном

выражении.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в

настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее

время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой

же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг,

предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Не

следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому

изменяются и стандарты соответствия. В связи с этим следует не только знать стандарты соответствия для

данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую

стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место,

когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например,

если дом, обошедшийся в $175000, построен в квартале, где другие дома стоят от $70000 до $80000, то

рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение.

Продажная цена, скорее всего, будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда

благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например,

если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов

зоны.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между

потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять

потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных

потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на

рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется,

рыночная цена обычно отражает затраты производства.

Оценщикам следует помнить: спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем

предложение. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее

прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В

большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или

условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других

причин.

Принцип конкуренции. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде

деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает,

когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Если

предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли (прибыли, значительно

превышающие обычно складывающийся (средний) уровень прибыли в данном секторе рынка), то они

стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если

спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшается прибыль

предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не

уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке

недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке

недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная

стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например,

физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые

выше.

В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются