Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о

сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно

получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности

аналогичных объектов.

База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов

экономического характера, таких как: “Экономика и жизнь”, “Российский экономический журнал”,

“Финансовые известия”, “Эксперт” и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет, из

специальной справочной литературы, от коллег оценщика. Важно также собрать данные по региону

расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом

информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по

отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения

имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических

параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика необходимо

получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно:

1. Договор купли-продажи.

2. Свидетельство о праве собственности.

3. Свидетельство о внесении в реестр собственности.

4. Государственный акт пользования землей или договор аренды.

5. Паспорт БТИ с поэтажным планом.

6. Техническая документация.

7. Смета.

8. Инвентарные карточки.

9. Сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).

Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

График работ организует стороны, позволяет снизить затраты времени, денег. Обычно время

оценки занимает 2-3 недели. Однако ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и

подтверждение информации будут зависеть от объема информации, которым уже располагает оценщик, от

наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика.

В бюджет включаются ожидаемые затраты денежных средств на сбор и подтверждение

информации; гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны (инженеры, искусствоведы,

адвокаты, бухгалтера, другие оценщики). Необходимо учесть возможные командировки, использование

компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке. Последним шагом в составлении

плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер

которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности

работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или

почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. В

мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку.

Договор на оценку, заключаемый между оценщиком и заказчиком, включает предмет договора,

права, обязанности и ответственности сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, срок

выполнения работ, особые условия (споры, форс-мажорные обстоятельства и др.), реквизиты сторон.

С т а д и я 3. О ц е н к а с т о и м о с т и о б ъ е к т а н е д в и ж и м о с т и

С т а д и я 4. С о г л а с о в а н и е

Согласование – это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта.

Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все

предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по

трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное

решение о стоимости.

С т а д и я 5. О т ч е т о б и т о г о в о й о ц е н к е с т о и м о с т и

На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает

клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять

собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный