Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменение. Появление

новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на

стоимость недвижимости демографические изменения и международные события и т. д.

Наиболее характерными тип изменений – так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются

и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные цикла (стадии) жизни.

1. Зарождение – обновление (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли,

общества, района и пр.).

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие

района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность – зрелость – период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы

потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад

производства в отрасли, районе, городе и пр.).

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные,

демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические

процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости. Недвижимость подвержен таким рыночным

изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или

сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в

течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре

рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие

природные явления, могут нанести материальный урон и отразиться на цене объектов недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и

наиболее эффективного использования земельного участка – основного принципа оценки недвижимой

собственности.

7.3.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) земельного участка

формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных

альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово

оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает

или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату

оценки).

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала его

местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и

реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и

ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.

Потенциал местоположения земельного участка – основной фактор, влияющий на его

стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен

находиться на оживленных улицах, если склад – необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные

подъезды и автомагистрали, и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо учесть

различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данному варианту, и отметить их на карте.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка

осуществляется, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка “разумно

вписывается” в характер спроса и предложения на данном рынке. В ходе данного анализа рассматриваются:

− инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития

дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных

подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

− демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения,

его платежеспособность);

− возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д.

Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую