Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный)

покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой

аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта

определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с

эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке

недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей

стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта

недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от

использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания

является основным при реализации доходного подхода к оценке.

7.3.2. Принципы, связанные с объектами недвижимости

К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной

продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности

(принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли

лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо

признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства:

капитала, труда, управления и земли.

Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы,

животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в

порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляются свидетельством,

выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля –

основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде

производственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на

рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и

оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения,

предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление

позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства

имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая

значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта

из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие

составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую

очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как

рента.

Подобное суждение согласуется с основным положением экономической теории – земля имеет

“остаточную стоимость” и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после

покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается

доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате

инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают

ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую

увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие

наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Применительно к рынку недвижимости этот

принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют

увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом