Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

реконструкции, этажность и др.;

− качество строительства и эксплуатации;

− наличие коммунальных услуг;

− функциональная пригодность;

− привлекательность, комфорт.

• архитектурно-строительные:

− стиль, планировка, конструкции и т. д.;

− объемно-планировочные показатели и др.

• финансово-эксплуатационные:

− эксплуатационные расходы;

− стоимость строительства;

− доходы, генерируемые объектом недвижимости.

7.2. Виды стоимости объектов недвижимости

В начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбор вида

стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки

выбирается тот или иной вид стоимости. Например, в случае ипотеки важно знать наиболее вероятную цену

продажи объекта недвижимости, если заемщик не вернет долг. В этом варианте подходящим видом

стоимости будет рыночная стоимость недвижимости. При налогообложении в западных странах в

большинстве случаев также используется рыночная либо восстановительная стоимость, основанная на

издержках воспроизводства объектов недвижимости. В случае реконструкции объектов недвижимости

обычно используется инвестиционная стоимость, т. е. стоимость для конкретного инвестора. При

страховании недвижимости используется либо восстановительная стоимость, либо стоимость замещения.

Эти же виды стоимостей используются и при оценке зданий специального назначения, объектов в

“пассивных” секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной

информации.

Всего существует несколько категорий стоимости, которые практически однозначно понимаются

во всех развитых странах.

В соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в РФ” от 6 августа 1998 г. №

135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается “…наиболее вероятная цена, по которой

данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не

отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства”, т. е. когда:

− одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;

− обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

− объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

− цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

− платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке

недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость

является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает

реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют с т о и м о с т ь ю п р и о б м е н е в отличие

от с т о и м о с т и в и с п о л ь з о в а н и и (или потребительской стоимости), которая отражает ценность

объекта для конкретного собственника. Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает

ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается

выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта

производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических

параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в

будущем. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме

дохода, полезности или удобств.

Понятие и н в е с т и ц и о н н а я с т о и м о с т ь сходно с понятием “стоимость в использовании”.

Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый

объект или вложить в него финансовые средства. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость,

стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал.