Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует

разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт. Например,

строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной

торговли, если в результате возрастет объем продаж.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение

капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение

темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится

меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта

недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после

достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и

пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) объекта

недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты

использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства

различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном

участке. Только после этого возможно сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для

строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний

составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип

возрастающей и уменьшающейся доходности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом:

составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной

пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени,

например на строительстве объекта, то происходит “замораживание капитала” и снижение общей

эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных

средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового

строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на

строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы

получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Приведенные выше рассуждения относительно необходимости сочетания всех составляющих

производства в определенной пропорции справедливы и по отношению к уже существующему объекту

недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного

капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой

участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную

заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь

при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет

получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные

суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость

земли.

Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при

сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная

(оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, на рынке жилья в Москве

большим спросом в 1993-1994 гг. пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 1995 г. повышенным спросом

пользовались однокомнатные квартиры. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик,

может потерять в стоимости. Лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной

станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей

для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет

дополнительной выручки действующей станции.