Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается вывод о целесообразности именно такого

использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с

точки зрения:

− действующего законодательства;

− градостроительных

нормативов

(зонирования,

охраны

окружающей

среды,

пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);

− перспективных решений по районной планировке участка;

− ограничений местной администрации и требований местного населения.

Важными факторами НиНЭИ земельного участка являются его ф и з и ч е с к и е , г р у н т о в ы е и

л а н д ш а ф т н ы е в о з м о ж н о с т и (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные

особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти

данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно

построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении

возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих

графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом

ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие

квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и

оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта – один из основных факторов

реализации принципа НиНЭИ земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи

финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта,

удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока

денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам

по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Ниже рассматривается пример НиНЭИ земельного участка. Суть принципа НиНЭИ земли

заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе

оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются

исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой

возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а

также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным

планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная

застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На

втором этапе анализа НиНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из

выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации

строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного

от комплекса (

здание

земля +

), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение

осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из

определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования

и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Полученная таким образом

прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По

наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта,

который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

7.4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на

базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости:

− затратный подход;

− доходный подход;

− рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).

Затратный подход – метод оценки стоимости, который основан на предположении, что