Рынок недвижимости

на землю.

0

капитал

M1

M

земля

B

C

H1

P100

P1

100

H

Рис.4. Влияние изменения продуктивности земли на спрос на землю

Предположим далее, что цена на конечный продукт увеличилась. Тогда при одном и том же

сочетании цен факторов производства доход от производственной деятельности увеличится, что будет

соответствовать новой изокванте (предположим, эквивалентной 130 единицам в старых ценах). При этом

новая точка касания бюджетной линии и данной изокванты покажет увеличение спроса как на землю, так и

на капитал (рис. 5).

капитал

0

M

M2

земля

С

L

H

P130

P100

H2

Рис.5. Влияние цены на конечный продукт на спрос на землю

Для недвижимости характерна большая положительная эластичность спроса по доходу. Другими

словами, изменения покупательной способности оказывает существенное влияние на спрос на

недвижимость, хотя и в различной степени для разных видов недвижимости. Например, спрос на

сельскохозяйственные земли, как правило, менее эластичен, чем спрос на производственную недвижимость,

так как спрос на продукцию сельского хозяйства более стабильный при изменении доходов населения.

Аналогично, спрос на первоклассные магазины менее эластичен, чем спрос на второстепенные магазины.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать

по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов –

предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения

изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание

предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Следует отметить, что изменение предложения земли и других объектов недвижимости

фактически требует значительного времени, в связи с чем принято различать предложение:

− в краткосрочном (от даты принятия решения об осуществлении проекта до даты завершения

строительства) периоде. Так как предложение земли в целом как природного ресурса постоянно

(искусственное увеличение территорий, например, за счет смыва или освоения морского шельфа, требует

таких значительных капиталовложений, что такие дополнительные территории правильнее будет относить к

средствам производства), то цена земли, также как и других объектов недвижимости, будет определяться

исключительно спросом. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. Заметим, что при

падении цены практически до нуля предложение объектов недвижимости не уменьшится. Это означает, что

альтернативная стоимость “чистой” земли равна нулю; такая ситуация на практике уменьшает

действенность ценового механизма и приводит к тому, что для земли (и недвижимости в целом) в течение

существенного периода времени предложение неизменно. Кроме того, недвижимость, в отличие от других

потребительских товаров, имеет несопоставимо длительный срок жизни. Здания и сооружения городской

застройки, как правило, имеют эксплуатационный срок жизни до 100 и более лет. Если не говорить о более

долгосрочной перспективе, то здания и сооружения так же неизменны, как и земля, на которой они

расположены. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют

существенный “запас”, что приводит к ослаблению влияния на цены поступающего на рынок нового

предложения. То есть предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением

новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом.

− в среднесрочном (около 10 лет) и долгосрочном периоде. Очевидно, что использование

обществом объектов недвижимости по одному назначению является абстрактной гипотезой. Объективной

реальностью является существование множества видов использования объектов недвижимости, которые,

как правило, конкурируют между собой и которые как ограниченные ресурсы необходимо эффективно

распределять в соответствии с предпочтениями каждого потребителя и общества в целом. Так, в реальной

жизни использование земли не однородно: например, различают земли, предназначенные для

сельскохозяйственного использования, и земли, предназначенные для городского строительства. Внутри