Ипотека

В договоре должно быть четко указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его величины, основания его возникновения, срока исполнения.

В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя, обеспеченные в том объеме, какой они приобретут к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, или в фиксированной сумме. Если в договоре установлена фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

Залогодателем может быть как собственник, так и лицо, имеющее на предмет право хозяйственного ведения. Обязательным условием является наличие согласия собственника или уполномоченного им органа (при залоге имущества государственных и муниципальных предприятий) на передачу недвижимого имущества в залог.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитута). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок, должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому при проходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

В договоре не предусматривается передача предмета залога кредитору или третьим лицам. Однако залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по договору ипотеки, в соответствии с его назначением: завещать, продать, подарить, обменять, внести в качестве пая в кооператив только с согласия кредитора, если договором не предусмотрено иное. В этом случае лицо, которое приобрело заложенное имущество, приобретает обязанности залогодателя, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что называется нормальным износом.

Залогодатель обязан:

- поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

- производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору.

Залогодержатель вправе в любое время проверять состояние заложенной недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случае его нарушения, даже незначительного. Для предупреждения подобных конфликтных ситуаций залогодателю целесообразно застраховать свое имущество по полной стоимости в надежной страховой кампании, а если его стоимость превышает размер кредита, на сумму залоговой стоимости имущества, которая, как правило, составляет 70% стоимости имущества.

При удостоверении сделки нотариус и кредитный эксперт визуально и документально удостоверяются в личности и дееспособности участников сделки. Для оформления договора о залоге ипотеки требуется предоставление следующих документов:

- описание предмета ипотеки (индивидуальная характеристика жилья, его местонахождение, размер общей и жилой площади, количество комнат в квартире), конкретный перечень хозяйственных и бытовых построек и сооружений, характеристика земельного участка;

- свидетельство о праве собственности;

- договор купли-продажи, мены, дарения и т. д.;

- свидетельство о внесении в реестр собственников;

- справки БТИ об оценке имущества для залога;

- договор аренды земельного участка (если последний арендуется);

- свидетельство о праве собственности на землю (если она собственная);

- копия чертежа границ закладываемого земельного участка, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству,

- акт о нормативной цене закладываемой земли, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- договор о закреплении за государственным предприятием на правах хозяйственного ведения недвижимого имущества (при необходимости);

- договор страхования, страховой полис на страхование заложенного имущества от основных видов риска.

При залоге частной квартиры:

- паспортные данные владельца;

- свидетельство о собственности или договор купли-продажи, мены, дарения;

- справка БТИ и поэтажный план;

- справка о выписке всех жильцов и отсутствия задолженности по квартплате;

- при наличии несовершеннолетних детей, документы, подтверждающие согласие органа опеки и попечительства;

- заключение БТИ об оценочной стоимости;