Ипотека

На сегодняшний день представляется невозможным заложить недостроенный дом, строение, сооружение незаконченного строительства, ибо право собственности на такое имущество возникает с момента регистрации акта приемки. Вместе с тем собственник, начавший строительство будущего жилого или иного строения, имеет право собственности и соответственно все полномочия по распоряжению такими объектами: фундамент, стены, стройматериалы, проектно-сметная документация, вложенные в строительство денежные средства, имущественные права на объект незавершенного строительства. Стоимость их определяется по соглашению сторон.

Существует ряд особенностей залога жилых домов, квартир и комнат:

- залогодателем может быть только собственник;

- если в квартире прописан залогодатель и (или) члены его семьи, другие лица, необходимо согласие всех прописанных на ипотеку.

Так как данное жилье не подлежит передаче залогодержателю и в договоре не может быть условий по ограничению пользования, то залогодатель имеет право распоряжаться им любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму и т. д. При этом договор найма, заключенный с согласия залогодержателя, сохраняет силу в будущем для нового собственника жилья. Если найм был заключен без согласия залогодержателя, то при обращении взыскания на это жилье новый собственник имеет право не возобновлять договор найма на новый срок.

Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем залогодателя, членов его семьи и других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке, если кредит был получен на постройку жилого дома или покупку квартиры.

Особенности ипотеки зависят еще и от объема правомочий по распоряжению имуществом, в частности, объектом ипотеки может быть имущество, находящееся в общей собственности, которая, в свою очередь, может быть совместной и долевой.

Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников имущества.

Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности, зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество, то как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников. Если же закладывается только доля одного из них, то согласие остальных собственников не требуется, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права, его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками.

Согласно Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года не допускается ипотека

следующих объектов:

· участки недр, особо охраняемых территорий;

· имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

· имущество, приватизация которого запрещена;

· многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.

В отличие от других договоров залога договор ипотеки требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации, так как ипотека относится к сделкам с недвижимым имуществом. Доверенность, независимо от имени каких субъектов она выдается, (физического или юридического лица), на совершение такой сделки должна быть нотариально удостоверена. Федеральное законодательство не содержит каких либо ограничений относительно места удостоверения договора о залоге. Так как отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон договор ипотеки может быть оформлен у любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте. Государственная регистрация ипотеки происходит по общим правилам, то есть по месту нахождения имущества. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости.

В договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. По проекту закона «Об ипотеке» договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной.

Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон (или приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в денежном выражении. Залоговая стоимость земельных участков не может устанавливаться ниже их нормативной цены, отраженной в акте о нормативной цене земельного участка, выдаваемого Комитетом по землеустройству. К договору прилагаются копия чертежа границ земельного участка.