Ипотечное кредитование

капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название “крикер”. В обмен на его

получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

9.2.4 Канадский ролл-овер

Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока

кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом

конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках

амортизации и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает

увеличение срока амортизации и/или увеличение размера ежегодных выплат, и наоборот.

Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения

темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает

дополнительные средства, теряемые кредитором.

Пример.

40000

$

И =

. Срок кредита 4 года, ставка 10%. Начальная норма процента может

корректироваться в конце каждого года. Предположим, что она будет скорректирована в сторону

увеличения на 1% в конце 1 года, и на 2 % в конце 2 года (тип кредита – канадский ролл-овер с изменяемым

размером платежа) (табл. 10).

Таблица 10

Год

Ставка,

%

Остаток кредита

на конец года, $

Ежегодный платеж

по кредиту, $

Платеж по

процентам, $

Платеж по основной

сумме долга, $

0

40000

1

10

31381,168

12618,832

4000

8618,832

2

11

21991,511

12841,585

3451,928

9389,657

3

13

11666,857

13183,55

2858,896

10324,654

4

13

0

13183,55

1516,691

11666,857

9.2.5. Ипотека с обратным аннуитетом

Ипотека с обратным аннуитетом − финансовое соглашение, согласно которому кредитор

периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости

недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью.

Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную

квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни

собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным

контрактом.

9.2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей

Институтом Экономики Города (США) специально для России разработан инструмент ипотечного

кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП).

Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить

прибыльность кредитных операций для банка, другая − сделать кредит доступным для заемщика. Первая

более высокая ставка (контрактная) определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование

рентабельным для банка, и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Величина

данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к ней

приплюсовывается фиксированная банковская надбавка). По контрактной ставке надлежит оплачивать

кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по

другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платежной ставками

регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика

пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную, во-первых, с изменением межбанковской

процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между

суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к

непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на

основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В

итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения

кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов

(хотя бы и номинально, например, в результате инфляции).