Ипотечное кредитование

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного

финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению

ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с

другой − снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и

предприятий.

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника финансирования:

накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов

(вторичный рынок закладных).

Опыт развитых стран показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы

государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с

другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения. Основными

направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:

− защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию

нормативных актов, методических и инструктивных материалов;

− снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и

систему страхования;

− субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение

недвижимости, ее реконструкцию, ремонт;

− освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;

− безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений

вкладчиков;

− оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

− вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;

− оплата полностью или частично первоначального взноса, т. е. заемщику предоставляется

сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой.

Развитие ипотеки в России значительно сдерживает нынешняя неопределенность кредитного

механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами. Чтобы сделать механизм

ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень

инфляции, который будет существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования

ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру

доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в

зависимости от схем выдачи и погашения. Каждый из типов находит применение в странах с развитой

экономикой.

9.1. Постоянный ипотечный кредит

Предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами,

состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить

кредит по истечении установленного срока. Такой кредит называют самоамортизирующимся. Это наиболее

простая форма кредита. Она используется в странах с низкой инфляцией и длительными сроками

кредитования.

Кредитор устанавливает:

− максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности:

%100

С

И

kз

⋅

=

,

где з

k – коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше,

тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

И – сумма ипотечного кредита;

С – стоимость объекта недвижимости;

− срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от

оставшейся суммы долга);

− процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Пример. Покупка объекта недвижимости обойдется сегодня в $50000, коэффициент ипотечной

задолженности равен 80%, срок кредита 4 года, ставка – 10%. Необходимо составить схему погашения

кредита (табл.5).

40000

%100

%80

50000

И

=

⋅

=

,

50

(

)

832,

12618

3154708

,0

40000

1,01

1

1

1,0

40000

IAO

4

=

⋅

=

+

−

⋅

=

,

где IAO – ежегодный платеж по кредиту.

Таблица 5

Год

Остаток кредита на

конец года, $

Ежегодный платеж по

кредиту, $

Процентный

платеж, $

Платеж по основной

сумме долга, $

0

40000

1

31381,168

12618,832