Практикум

земли, %

12

12

12

Задача №3.

Застройщик заплатил $200000 за участок земли в 10 акр, который в дальнейшем должен быть

освоен и разделен на участки под жилую постройку. При плотности застройки 1 дом на 1 акре стоимость

строительства каждого дома равна $60000, а цена продажи $80000. При строительстве на акре каждого

дополнительного дома стоимость строительства будет уменьшаться на $2000, однако рыночная цена –

падать на $4000. Ответьте на вопросы: сколько следует строить домов; какими будут общие прибыли; какой

принцип стоимости здесь работает?

Задача №4.

Оценщик нашел данные о недавней продаже дома, почти идентичного рассматриваемому. На

проданном объекте имелся бассейн, на рассматриваемом его нет. Оценщик узнал, что стоимость

строительства такого бассейна составляет $20000 первый сопоставимый объект был продан за $120000.

Проверив свои данные оценщик находит две другие сопоставимые продажи в этом районе. Один объект был

продан за $97000 – без бассейна, другой – за $112000, но с бассейном. Все другие различия несущественны.

Оцените пределы, в которых должна находиться стоимость объекта оценки. Какие ловушки

подстерегают оценщика при попытке внесения поправок с использованием представленной информации?

Какой принцип оценки используется в данном случае?

Задача №5.

Ежегодный валовой доход от строительства бизнес-центра оценивается в $250000, потери от

недоиспользования и неплатежей должны составить 5%. Операционные расходы будут равны $80000,

резерв на замещение – $4000. Стоимость строительства зданий и сооружений – $650000, коэффициент

капитализации для них – 17%. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%. Определить стоимость

земли.

11.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью затратного

подхода

Задание№1.

Склад 100х200 м имеет стены высотой 25 м и включает офис площадью

10

10×

м, крыша плоская.

Затраты на единицу различных элементов здания выглядят следующим образом:

− фундамент – $1,5 за 2

м ;

− стена – $2 за 2

м ;

− крыша – $5 за 2

м ;

− водопровод – $20000;

− система электроснабжения – $15000;

− механическое оборудование – $10000;

− платформы для погрузки – $22000;

− внутренняя отделка офиса – $7 за 2

м .

Прочие расходы и прибыль строителя составляют 19% от прямых затрат. Оценочная текущая

стоимость участка земли $50000.

Склад имеет эффективный возраст 12 лет, а оцениваемый оставшийся срок его полезной жизни –

48 лет. Офисные помещения требуют $1000 на немедленную замену коврового покрытия и различных

принадлежностей. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25%

выше нормы; их обычный общий срок полезной жизни составляет 30 лет; необходимо затратить $2500 на их

ремонт. Оцениваемый оставшийся срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и

механического оборудования составляет 18 лет. Часть электропроводки нужно заменить, чтобы привести в

соответствие с современным стандартом, что обойдется в $3000.

В прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток

автомашин на 4 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень

арендной платы на $0,2 за

2

м в год площади фундамента ниже, чем она была бы, будь объект ближе к

новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе

равен 8.

Объекту оценки необходимо дополнительное охранное оборудование. Такое оборудование

необходимо для того типа материалов, который обычно хранится на складе. Его можно купить и установить

за $4000. Кроме этого, склад освещен лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы лампы дневного

света. Затраты на такую замену составят $12000. Ежегодные потери арендной платы оценены в $0,05 за

2

м

со всей площади склада.

Определить стоимость объекта недвижимости.

Задача №2.