Понятие недвижимости

суверенитет правительства над навигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет

право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно

использовать);

− не абсолютно право собственника на недра (права на подземные минеральные ресурсы

принадлежат государству).

В России понятие “недвижимость” раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом

Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что “к недвижимым вещам

(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные

объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного

ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К

недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,

суда внутреннего плавания, космические объекты”.

Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим

обстоятельством. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты: земля, природные

ресурсы, здания имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом

по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Каждый объект

недвижимости имеет свой кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на

5

территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического

учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как

единый объект зарегистрированного права. Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне

движимые вещи (суда, космические объекты).

К сожалению, Гражданский кодекс не дает расширенного толкования словосочетаний “прочно

связано” и “без несоразмерного ущерба их назначению”. Между тем отсутствие этого толкования создает

такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости.

Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами

налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить

сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их

назначению может быть перемещено на другое место? Можно предложить экономическую трактовку этого

определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически

нецелесообразно: затраты на перемещение больше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за

такого перемещения. Однако, такая трактовка приводит к необходимости для каждого объекта

недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может

быть уложено в законодательные нормы.

Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России

ограничено:

− недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на

общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т. п.));

− воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.

Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные

части в вертикальной проекции.

Базовый объект недвижимости – земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что

вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для

обозначения земли используют термин “земельный участок”, или просто “участок”, – обособленная